Rekonstrukce bytu krok za krokem

Pro někoho bude jasnou volbou rekonstrukce na klíč, jiný se do takové práce pustí svépomocí. Ať už je vaše rozhodnutí jakéhokoliv charakteru, v následujících řádcích vám popíšeme rekonstrukci krok za krokem.

Přinášíme vám kompletní návod na modernizaci bytu a je jedno, zda jde o zděný byt nebo panelový byt. Prozradíme vám všechno důležité a nabídneme několik úhlů pohledů, které vám pomohou se rozhodnout, zda se vaším cílem stane kompletní rekonstrukce bytu, jestli bude částečná, pod taktovkou stavební firmy či nikoliv.

Kompletní vs. částečná rekonstrukce bytu

První dilema je celkem zřejmé. Pustíte se do rekonstrukce částečné nebo kompletní? U většiny majitelů bytů to začíná stejným scénářem. Co kdybychom si pořídili novou koupelnu? Cílem bude vyměnit umakartové jádro, respektive vás čeká rekonstrukce bytového jádra. Popřípadě se zaměříte na jinou místnost.

• Kuchyně
• Obývací pokoj
• Chodba
• Ložnice

Když budete modernizovat jen část interiéru, bude to rekonstrukce částečná. Ta je podstatně rychlejší a levnější. Kompletní rekonstrukce bytu 2+1 a většího totiž zahrnuje přestavbu všech místností a řadu přidružených stavebních prací. Počítat musíte s vyššími cenovými náklady, časovým prostorem, lepší organizací práce a mnohdy i projektem.

Rekonstrukce bytu svépomocí nebo na klíč

Další položená otázka bude zcela logická. Rekonstrukce bytu v paneláku svépomocí či rekonstrukce bytu na klíč? Každá z těchto variant má své klady a zápory. Například rekonstrukce svépomocí vám může ušetřit nemalé množství finančních prostředků. Říká se, že cena práce tvoří až třetinu celkových nákladů. Na druhou stranu musíte počítat s ostatními věcmi.

• Je třeba disponovat patřičným náčiním
• Musíte být zruční a mít jistý um
• Rekonstrukce vás bude stát spoustu volného času

Na otázku, jak dlouho trvá rekonstrukce bytu svépomocí se odpovídá stěží. Záleží na mnoha faktorech. Popřípadě se můžete pustit jen do jednodušších prací, při nichž také ušetříte. Typickým příkladem je bourání, odklízení suti a podobně. Složitější procesy svěříte odborníkům, jakými jsou elektrikář, instalatér, podlahář atd.

Když si najmete firmu na rekonstrukci bytu, určitě vás to bude stát více peněz. Zároveň bude zajištěna profesionalita realizované práce. I když si ve velké míře nebudete huntovat své tělo stavebními pracemi, stejně počítejte s tím, že průběh rekonstrukce bytu budete minimálně kontrolovat a dohlížet na jednotlivé práce.

Stavební povolení a papírování spojené s rekonstrukcí

Na počátku všeho stojí vždy úřední šiml a odpovídající míra papírování. V závislosti na tom, jestli vás čeká kompletní rekonstrukce bytu nebo jen částečná rekonstrukce, musíte počítat s určitými administrativními povinnostmi. 

V každém případě vyvěste ve společných prostorách oznámení o rekonstrukci bytu a informujte své sousedy o tom, že se chystáte na rekonstrukci. Omluvte se za případný hluk a pracovní úkony realizujte pouze mimo noční klid, tedy mezi 6 a 22 hodinou.

A kdy potřebujete souhlas od stavebního úřadu?

• Ohláška je vydávána stavebním úřadem do třiceti dnů. Týká se rekonstrukce zaměřené na změnu užívání objektu.
• Stavební povolení je nezbytné v okamžiku, kdy plánujete zasahovat do nosných konstrukcí.

Ze hry dokonce nemusí být ani bytové družstvo. Jestliže se plánovaná rekonstrukce bytu týká družstevního bytu, musíte mít také souhlas od příslušného družstva, popřípadě společenství vlastníků. Drobné úpravy v bytě pochopitelně není nutné řešit. Nad rozsáhlejší rekonstrukcí už je třeba se zamyslet i z pohledu administrativních povinností.

Harmonogram prací při rekonstrukci bytu

Chcete-li, aby kompletní rekonstrukce bytu proběhla bez jakýchkoliv komplikací, musíte si stanovit harmonogram prací. Jde o vytvoření plánu, v rámci něhož budete vědět, kde začít a čím pokračovat. Tyto kroky na sebe musí logicky navazovat. Důležitá pro vás bude i samotná kalkulace, abyste věděli, na kolik vás rekonstrukce bytu vyjde. Níže vás čeká inspirace pro jednotlivé kroky.

• Návrh interiéru
• Bourací práce
• Rekonstrukce bytového jádra
• Elektroinstalace a vodoinstalace
• Výměna oken
• Omítky
• Truhlářské a obkladačské práce
• Malířské práce
• Podlahové krytiny
• Zárubně a kompletace

S harmonogramem prací souvisí také časový harmonogram. Ten se odvíjí od toho, zda se do rekonstrukce bytu pustíte svépomocí nebo využijete služeb firmy. U částečné rekonstrukce počítejte s časovým horizontem čtyř až šesti týdnů. 

Pokud se pustíte do rozsáhlejší rekonstrukce, doba modernizace se prodlouží na dva až tři měsíce. Výjimkou není asi časový úsek půl roku. V případě firmy na rekonstrukci bytu může být doba poloviční.

Čas ale samozřejmě ovlivňuje řada přidružených faktorů. Všechny harmonogramy se zároveň odvíjí od posouzení prvopočátečního stavu bytové jednotky.

Návrh interiéru

Rozhodnete-li se pro kompletní rekonstrukci bytu, určitě nechcete udělat žádnou chybu a rádi byste dokonale sladili všechny části domácnosti. V takovém případě vám přijde vhod návrh interiéru. Jde sice o placenou službu, ta však může značně pomoci při stavebních úpravách a rozmísťování jednotlivých prvků. A co všechno si lze představit pod návrhem interiéru?

• Konzultace s bytovým architektem a designérem
• Zhmotnění vašich představ do reálného projektu
• Návrh realizace nejenom ve 2D, ale také ve 3D podobě
• Výjimkou není ani virtualizace interiéru

Tyto služby jsou pochopitelně spojeny s poplatkem navíc, mohou se však stát odrazovým můstkem pro kompletní rekonstrukci bytu. Průměrná cena za návrh interiéru se pohybuje kolem 500 Kč za m². U profesionálního poradenství počítejte s cenou 1 000 Kč až 1 500 Kč za hodinu.

Když si necháte vyhotovit návrh interiéru, mohou být jeho součástí i přidružené informace. Je to například volba konkrétních stavebních materiálů, výroba některých prvků na míru, ale také dodávka zvolených produktů. Návrh interiéru je poměrně flexibilní službou, s níž nebude rekonstrukce bytu v paneláku žádnou nepřekonatelnou činností.

Bourací práce a příprava stavby

Když už máte ucelenou představu o tom, jak by mohl vypadat váš budoucí zrekonstruovaný byt, je nejvyšší čas pustit se do prvních prací. Každý projektant vám řekne, že jsou to bourací práce. Ať už se jedná o umakartové jádro, potažmo bytové jádro nebo ostatní součásti bytové jednotky. Bourací práce se samozřejmě mohou týkat nejrůznějších oblastí.

• Vybourání starého umakartového jádra
• Vymontování původní sanitární techniky
• Demontáž nepotřebného nábytku a interiérových prvků
• Bourání příček a starých zárubní
• Odstranění nevzhledných podlahových materiálů

Jestliže se vaším cílem stane kompletní rekonstrukce panelákového bytu, snažte se na jeden zátah odstranit vše nepotřebné. Demolici staré bytové jednotky proveďte od A až do Z, ať máte všechno připravené na novou výstavbu a zařizování.

Během bourání se pokuste být ohleduplní ke svým sousedům a tyto práce rozléhající se po celém bytovém domě provádějte mimo noční klid. S bouracími pracemi zároveň souvisí i čištění.

Nejjednodušším řešením je přistavení kontejneru na suť a odpad. Nezapomeňte na úklid nepořádku ve společných prostorách bytového domu.

Rekonstrukce bytového jádra

Jednou z nejčastějších bytových úprav je bezpochyby umakartové jádro. Rekonstrukce koupelny především v paneláku spočívá nejenom v demontáži stávajícího jádra, ale hlavně ve vybudování toho nového. Rekonstrukce WC a koupelny je spjata se založením příček. Dle připraveného projektu můžete volit různé stavební materiály.

• Cihly jsou pro svoji hmotnost využívány minimálně
• Nejpoužívanější je Ytong oblíbený pro svou snadnou opracovatelnost a nízkou hmotnost
• Alternativou jsou také sádrokartony

U příček byste neměli zapomínat na důkladné připevnění ke stěně. Rekonstrukce bytového jádra bude díky tomu dostatečně pevná a kvalitní. Stabilita a bytelnost jsou v tomto směru na prvním místě. 

Sádrokartony lze využít i v rámci realizace stropů. Pokud došlo ke zbourání některých příček, je třeba v této fázi vystavět nové. Vzhledem k tomu, že existují různé typy bytových jader, možností týkajících se změny dispozic je více než dost. V tomto kroku jde o hrubé zednické práce, které je však zapotřebí udělat s maximální pečlivostí. Teprve poté můžete přejít k dalšímu.

Elektroinstalace a vodoinstalace

Nyní přichází na přetřes nová elektroinstalace a vodoinstalace. Tyto činnosti se týkají nejenom nového bytového jádra, kam je zapotřebí zasekat novou elektřinu. V rámci kompletní rekonstrukce bytu se můžete pustit i do přemístění některých zásuvek a vypínačů. 

U panelových bytů je tento úkon trochu obtížnější, protože musíte zvolit vhodný nástroj pro vyřezání drážek v betonovém panelu. Nápomocen vám ovšem může být jakýkoliv elektrikář. Při realizaci elektřiny v bytě neopomínejte na ty nejmenší detaily.

• Umístění nových rozvaděčů
• Správné vedení kabelů dle normy ČSN
• Dodatečné přívody internetu a televize
• Možnost využití podhledů pro další rozvody

Práce související s vodoinstalací se budou týkat primárně rekonstrukce koupelny. Ta je ostatně situována v blízkosti stoupaček, kudy vede nejenom přívod vody, ale také odpady. Vodoinstalace spočívá ve vyřezání a napojení trubek v novém bytovém jádře. 

V této fázi byste měli postupovat krok za krokem a vše důkladně měřit. Vývody musí končit s naprostou přesností tam, kde bude umístěn například nový kuchyňský dřez, umyvadlo, vana, sprchový kout, toaleta a podobně. S touto pracovní činností vám může pomoci instalatér.

Výměna oken v bytě

Pokud vás čeká kompletní rekonstrukce bytu, určitě vás nemine ani výměna oken. Ta mohou být měněna v rámci celé bytovky, mnohdy to ale záleží na každém. Tento krok povede k efektivní úspoře nákladů za teplo, takže se vyplatí. V panelových domech se nejčastěji používají plastová okna různého typu.

• Okna s předsazeným křídlem
• Okna s rovným křídlem

Podstatnou informací je nejenom počet komor samotného profilu, ale také provedené zasklení. Například trojsklo oproti dvojsklu má až 30% úsporu z pohledu tepla. Pokud si zrovna nevěříte na výměnu oken, obraťte se na firmu zabývající se touto činností.

V rámci výměny je zapotřebí bezpečně vybourat stará okna, zlikvidovat odpad a umístit rovně a správně nová okna. Po usazení dochází ke kotvení a k utěsnění oken. Finálním procesem jsou dokončovací práce.

Omítky v bytě

Hotové bytové jádro, vyměněná okna, rozvody elektřiny, vody a odpadů. Takhle nějak vypadá stav, než se pustíte do jedné z posledních hrubých prací v rámci kompletní rekonstrukce bytu. A tou jsou omítky. Jestliže jste vzali rekonstrukci opravdu z gruntu, tato práce vás nemine. Když si na ni sjednáte firmu, obvykle tyto úkony provádí zedníci. Hned na úvod prozradíme, jaké jsou základní typy omítek.

• Vápenné omítky – Jde o hrubou vápennou omítku, která obvykle nabývá tloušťky kolem 10 až 12 milimetrů
• Štukové omítky – Finální typ omítky natahované ve velice tenké vrstvě

Z pohledu omítek je zapotřebí rozlišovat, zda jde o omítky jednovrstvé nebo dvouvrstvé. Roli hraje i finální vyhotovení v podobě omítek leštěných, jemných, česaných a škrábaných. Meze se v tomto směru nekladou. Na jinou, než klasickou omítku si však s největší pravděpodobností netroufne nikdo bez zkušeností, jaké má profesionální zedník.

Omítky mimochodem nemusíte nanášet jenom ručně. Moderní technologie umožňují i stříkané omítky. V každém případě by měl být povrch zbaven prachu a důkladně penetrován. V závislosti na podkladovém materiálu může být vyžadována trochu jiná skladba.

Například u sádrokartonových stropů docílíte štukové vrstvy tak, že nejprve aplikujete lepidlo s perlinkou a potom štuk. Zde se základní vápenné omítky nepoužívají.

Rekonstrukce bytu svépomocí, to nebývají pouze klasické omítky. Výjimkou nejsou ani sádrové omítky aplikované v jedné vrstvě nebo pro svoji skladbu složitější betonové stěrky. I tak může vypadat finální povrchová úprava na stěně a stropu.

Obkladačské práce

Se zednickými pracemi mimochodem souvisí také ty obkladačské. Obklady budete s největší pravděpodobností řešit primárně v koupelně, kuchyni a na WC. K tomu ostatně rekonstrukce bytového jádra vybízí.

U obkládání můžete pracovat s libovolnými materiály – keramické obklady, velkoformátové obklady, cihlové pásky, umělý kamen a mnohé další. Pokud se na tuto činnost necítíte, oslovte obkladače. V opačném případě si pohlídejte několik důležitých věcí.

• Rovný řez obkladu
• Optimální šířku spár
• Použití kvalitního silikonu a spárovačky
• Dodržení spárořezu
• Detaily v podobě přechodů, lišt a rohů

S obkládáním pochopitelně souvisí i usazení vany nebo sprchového koutu. Obklady lepte až po těchto činnostech. V rámci obkladů můžete narazit i na hromadu nejrůznějších specialit. Jsou to kupříkladu dekorativní stěrky vhodné do koupelny, zateplovací obklady, ohebné obklady a vinylové obklady.

Konkrétně rekonstrukce WC a rekonstrukce koupelny v paneláku si žádá také lepení dlažby na podlahu. U této práce klaďte důraz na rovinatost podlahy. U sprchového koutku si naopak pohlídejte spád tím správným směrem.

Malířské práce

V okamžiku, kdy máte za sebou všechny hrubé práce, přichází na přetřes malování. Na něj si ostatně nemusíte zvát malíře. Jestliže jste alespoň trochu zruční a víte, jak na to, s jednotlivými úkony si jistě hravě poradíte. Stačí si připravit několik vhodných nástrojů.

• Štětka nebo váleček, včetně menších štětců
• Dostatečné množství barvy, které si spočítáte podle plochy
• Penetraci
• Zakrývací fólii a malířskou pásku, i když s přihlédnutím k tomu, že byt je ve fázi rekonstrukce moc věcí asi přikrývat nebudete

Pokud chcete docílit optimální spotřeby barvy a rádi byste se vyhnuli nevzhledným „kocourům“ na stěně, podklad nejprve důkladně zpenetrujte. Díky tomuto procesu dojde ke sjednocení savosti podkladu. Navíc se jedná o ekonomicky výhodnější řešení oproti obrovské spotřebě barvy s nejistým výsledkem. 

Ve vybraných místnostech, jakými jsou například kuchyně nebo jídelna, zauvažujte o volbě omyvatelné barvy. Ušetříte si problémy do budoucna. Zvolte také správný postup malování. Nejprve začněte od stropu a teprve poté se přesuňte na stěny. V rámci celistvosti vsaďte na dvojitý nátěr. Druhou vrstvu aplikujte po zaschnutí té první, což může být kolem šesti až osmi hodin.

Podlahové krytiny

Jednou z finálních fází rekonstrukce panelového bytu jsou pochopitelně nové podlahy. Konkrétně u paneláku se zamyslete nad volbou vhodného materiálu kvůli celkovému odhlučnění. Mirelon zrovna není ideální. Daleko efektivnější je využití korkových podložek. Do panelových domů se zároveň hodí spíše měkčí typy podlah.

• Koberec
• Korek
• Vinyl
• Linoleum a marmoleum
• Klasické PVC

U jiných typů bytových domů se nemusíte omezovat. Do uvedeného seznamu tak můžete zařadit třeba laminátové podlahy nebo dřevěné podlahy. Výjimkou není ani zmíněná dlažba, která kromě koupelny a toalety může skončit i na chodbě a v jiných místnostech.

A jaké jsou výhody jednotlivých materiálů? U dřeva oceníte přírodní vzhled a dlouhou životnost. Linoleum je nehořlavé a antibakteriální. Vinyl vede z pohledu snadné údržby a odolnosti proti vlhkosti. Laminát naopak nabízí pestrý výběr jednotlivých dekorů. Co se týče koberců, mají nízkou cenu a měkký došlap.

Každý typ podlahové krytiny vyžaduje rovný podklad, o tom není žádných pochyb. Následná skladba a některé detaily pokládky už se mohou lišit. Jestliže si v tomto směru moc nevěříte, můžete v této fázi rekonstrukce bytu 1+1 využít zkušeností podlaháře. Kromě podlahové krytiny budete potřebovat také přechodové lišty, obvodové lišty, včetně spojek.

Zárubně a kompletace

Nyní už se blížíte do skutečného finále kompletní rekonstrukce bytu. Stačí jen pár drobných úprav a máte hotovo. Běžným standardem bývá, že původní ocelové zárubně jsou vyjmuty v rámci bouracích prací. Na přetřes se tedy dostává montáž nových zárubní, často obložkového typu. Stačí pevně přilepit a vyrovnat jednu polovinu zárubně, do níž se vloží ta druhá. 

Zbývá ještě instalace dveří, včetně těch vchodových, které můžete také vyměnit v rámci rekonstrukce bytu svépomocí. V tomto směru zacilte na několik podstatných vlastností.

• Splnění příslušné bezpečnostní třídy
• Designové provedení
• Praktické zamykání a kukátko

V rámci kompletace lze zmínit ještě přidružené truhlářské práce. Typickým příkladem je montáž nové kuchyňské linky, kterou buď udělá truhlář nebo kuchyňské studio a nebo pokud si troufáte, tak svépomocí, a usazení vestavných spotřebičů, včetně jejich zapojení.

Dále to mohou být vestavěné skříně a montáž ostatního nábytku. V této fázi končí vaše kompletní rekonstrukce bytu a vy se můžete nastěhovat do nového a útulného prostředí.

Na čem ušetřit a na čem naopak nešetřit?

Každý, kdo se pustí do stavebních prací jistě řeší rozpočet rekonstrukce bytu. A není se čemu divit, cena je mnohdy rozhodujícím aspektem, zda se do podobných činností pustit svépomocí nebo vsadit na rekonstrukce bytu na klíč. Pravdou zůstává, že na vybraných věcech se dá přece jenom trochu ušetřit.

• I kdybyste svěřili kompletní rekonstrukci bytu profesionálům, přípravné práce si můžete udělat svépomocí a tím pádem ušetříte. Jde především o sháňku stavebního materiálu, bourací práce, odvoz suti a podobně
• Rekonstrukci plánujte dlouhodobě. Alespoň budeme mít dostatek času zakoupit stavební materiál včetně bytových prvků s dostatečným předstihem a mnohdy i v cenově výhodné akci

Na druhou stranu se nevyplatí šetřit na rozvodech a jiných odborných pracích. Pokud víte, že v konkrétním oboru jednoduše nevynikáte, nelámejte nic přes koleno. Někdy je levnější obrátit se na profesionály, protože po nich nebudete nic nákladně předělávat a opravovat jako po sobě. 

Když už si necháte zhotovit návrh budoucí bytové jednotky, nešetřete ani na virtualizaci. Možná byste se divili, ale 3D návrh vám hodně prozradí a vy už v samotném úvodu podchytíte některé nedostatky a jiné věci zase doplníte. I to může vyjít ve výsledku levněji.

Cena rekonstrukce bytu

Kolik stojí rekonstrukce bytu? Asi jedna z nejčastějších otázek, kterou si pokládá každý, kdo přemýšlí o modernizaci své bytové jednotky. Vždyť právě cena je velice důležitým, ba dokonce zlomovým údajem. 

Mnohdy na internetu najdete nějaký ten ceník, z něhož ale jenom stěží vydedukujete, na kolik vás ve skutečnosti vyjde kompletní rekonstrukce bytu.

Proto vám přinášíme přehlednou tabulku s orientačními cenami týkajícími se bytové jednotky o dispozicích 3+1 s podlahovou plochou 65 m²:

Práce	Orientační cena
Bourací práce	20 000 Kč
Zednické práce a nové bytové jádro	65 000 Kč
Podhledy v celém bytě	40 000 Kč
Elektřina a vodoinstalace	150 000 Kč
Obklady v koupelně	30 000 Kč
Malba bytové jednotky	10 000 Kč
Kompletní podlahy	90 000 Kč
Přidružené činnosti	15 000 Kč
Celkové náklady i s materiálem bez DPH	420 000 Kč

Cena rekonstrukce bytu se pochopitelně liší na základě mnoha faktorů. Pokud vás však nezaujme rekonstrukce bytu na klíč, vězte, že u práce svépomocí rozhodně ušetříte. Dle vlastní zručnosti počítejte s úsporou alespoň jedné třetiny nákladů. To je úspora 140 000 Kč a přibližná cena rekonstrukce 280 000 Kč. 

Na některých položkách pak lze ušetřit ještě více, viz rady, na čem ušetřit. A kdyby vám náhodou nevystačily vlastní úspory, existují samozřejmě různé možnosti financování, jako je například půjčka na rekonstrukci bytu.

Rady a tipy na závěr

Přinášíme vám ještě několik doplňujících rad, které vám při rekonstrukci bytové jednotky možná pomohou. Pokud si nenecháte udělat projekt, vytvořte si alespoň seznam základních změn, abyste při realizaci na nic nezapomněli. Jakýkoliv krok zpátky se může zbytečně prodražit. V podobném duchu lze pokračovat.

• Nezapomínejte na svůj finanční limit, ať se nedostanete do dluhů
• Dobře zvažte a rozvrhněte své časové možnosti. Stěhování s ročním zpožděním určitě nepotěší nikoho
• Zamyslete se nad svými reálnými pracovními zkušenostmi. Mnohdy je levnější najmout si profesionálního řemeslníka. Ekonomicky přívětivou alternativou mohou být zruční kamarádi
• Nepodléhejte aktuálním trendům, ale volte styl rekonstrukce, která vám bude přinášet radost spoustu dalších let
• Nezapomínejte a nepodceňujte nezbytná povolení. Při rekonstrukci bytu klaďte důraz i na zachování dobrých sousedských vztahů

Nejčastější otázky