Stavba do 25 m2 bez stavebního povolení nebo ohlášení stavby
Každý si jistě správně uvědomuje, že když chce něco postavit, potřebuje k tomu svolení příslušného stavebního úřadu. V rámci vyřizování administrativních povinností se můžete setkat s pojmy, jakými jsou ohlášení stavby, územní souhlas, rozhodnutí o umístění stavby nebo stavební povolení. Málokdo však ví, že lze realizovat také stavby, které jsou oproštěny od všeho papírování a povinností. A právě s touto problematikou vás podrobněji seznámíme.
Obsah textu:
Vycházejte z platných zákonů
Vaším pomyslným odrazovým bodem se stanou příslušné zákony. Právě ty definují vše potřebné a z nich je zapotřebí vycházet. Než tedy v této souvislosti položíte dotaz vašemu stavebnímu úřadu, možná stačí nahlédnout právě do těchto zákonů, kde naleznete nezbytné odpovědi.
- Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním úřadu (Stavební zákon)
- Zákon č. 283/2021 Sb. – Nový stavební zákon platný od 1.7.2023
V souvislosti s Novým stavebním zákonem je třeba zmínit, že bude docházet pravděpodobně k ještě drobným změnám a schvalování, takže s největší pravděpodobností budou v období od 1.7.2023 do 30.6.2024 platné dva stavební zákony. Do tohoto data bude tedy proces povolování staveb neměnný.
Vycházejme z platného zákona č. 183/2006, v němž hraje důležitou roli především § 79 odst. 2), kde jsou definovány stavby, které nevyžadují územní souhlas ani územní rozhodnutí.
Důležitou roli hraje několik faktorů
Jak už prozrazuje název tohoto článku, rozhodným údajem je zastavěná plocha o velikosti 25 m2. Nejde však obecně říci, že všechny stavby do této plochy nemusí řešit stavební povolení nebo ohlášení. Ze zákona je přihlíženo k mnoha dalším informacím. Je to například druh stavby a její využití. K tomu se přibalují ostatní věci.
- Vzdálenost stavby od sousední hranice pozemku
- Druh pozemku, kde bude stavba stát
- Vliv na životní prostředí
- Požadavky územního plánu
Všechny tyto věci můžete vyčíst ze stavebního zákona, popřípadě se lze informovat na stavebním úřadu. My vás nyní s definicí těchto staveb blíže seznámíme.
Podmínky pro stavby do 25 m2 bez stavebního povolení a ohlášení
Vycházejme z příslušného stavebního zákona a pojďme se věnovat již zmíněné stavbě do 25 m2, v rámci níž nemusíte shánět stavební povolení ani ohlášení. Zastavěná plocha takového objektu musí být do 25 m2 a maximální výška musí být 5 m, přičemž je povoleno pouze jedno nadzemní podlaží. Na druhou stranu, podsklepená část stavby nesmí překročit hloubku 3 m.
Zároveň je třeba splňovat ještě několik dalších věcí:
- Stavba vyroste na pozemku rodinného domu nebo pozemku pro rodinnou rekreaci
- Objekt nebude sloužit pro podnikatelskou činnost
- Uvnitř nebudou skladovány výbušniny, radioaktivní odpad a hořlavé látky
- Vzdálenost od hranice sousedního pozemku musí být minimálně 2 m
- I po výstavbě objektu zůstane alespoň 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťovou vodu
Typickým příkladem jsou zahradní domky, pergoly a podobné typy staveb. Hodně populární jsou malé chatky nebo domky na kolečkách označované anglickým výrazem tiny house. Narazit byste v této souvislosti mohli snad jen v případě situování plánovaného objektu.
Pokud disponujete menším pozemkem, který vám neumožňuje dodržet vzdálenost dvou metrů od hranice sousedního pozemku, papírování vás nemine. Je třeba požádat o souhlas souseda, s nímž pak musíte na stavební úřad, kde si dohodnete výjimku z odstupových vzdáleností.
Další stavby bez složitého papírování
Jak už definuje sám stavební zákon, není to pouze objekt do 25 m2 výše popisovaného typu, který můžete zrealizovat bez jakéhokoliv papírování. Bez rozhodnutí o umístění stavby a územního souhlasu se můžete pustit i do některých ostatních staveb.
- Skleník do velikosti 40 m2 zastavěné plochy bez podsklepení, s výškou do 5 m a 2 m od hranice pozemku
- Bazén do 40 m2 určený pro rekreaci u rodinného domu a 2 m od sousedního pozemku
- Opěrná zeď do výšky 1 m nebo oplocení do výšky 2 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi
- Stožár pro vlajku do výšky 8 m, včetně antén splňujících stejnou výšku
- Sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace pro účel napojení sousední nemovitosti
Ostatní typy staveb povětšinou vyžadující ohlášení stavebnímu úřadu nebo stavební povolení. Ať už jde o typické rodinné domy, včetně těch s větší zastavěnou plochou jak 150 m2.
Pokud plánujete výstavbu něčeho menšího do 25 m2, avšak zcela atypického, je nejlepší ověřit si aktuální informace na stavebním úřadu. Jedině tak nepostavíte žádnou černou stavbu a vyhnete se nemilým pokutám.
Finanční postihy za černé stavby
Stavba do 25 m2 bez stavebního povolení nebo ohlášky stavby je určitě přínosným benefitem pro spoustu stavebníků. To platí však za předpokladu, že dodržíte vše, co praví stavební zákon a máte opravdu nárok na výjimku spojenou s absencí stavebního povolení a ohlášení stavby.
V opačném případě se totiž vystavujete nepříjemnému finančnímu postihu. Stačí nahlášení stavebnímu úřadu od nespokojeného spoluobčana či závistivého souseda a obratem se dostanete do problémů.
V ten moment budujete černou stavbu, k čemuž tak stavební úřad bude přistupovat. Po tomto zjištění stavební úřad zahajuje řízení, jehož výstupem může být pokuta uložená příkazem.
- Za porušení povinnosti získat územní rozhodnutí nebo souhlas může být udělena pokuta ve výši až 500 000 Kč
- Pokud stavebníkovi dokonce chybí stavební povolení, pokuta se může vyšplhat k hranici 1 000 000 Kč
Výše pokuty je pochopitelně individuální záležitostí a dosti se odvíjí od míry pochybení stavebníka. Jednou věcí je dostat pokutu za to, že stavíte bez povolení. K tomu se pak mohou nabalit pokuty v okamžiku, kdy budete stavět v rozporu se stavebním povolením, nebudete plnit povinnosti udělené stavebním úřadem a podobně.
Stavební úřad může i s příslušnou pokutou dodatečně povolit černou stavbu. Pokud se ovšem zjistí, že jste nejednali v dobré víře, může po vás vyžadovat odstranění černé stavby na vaše náklady.
Zápis stavby do katastru nemovitostí
Když už víte, že můžete na svém pozemku postavit stavbu do 25 m2 bez stavebního povolení a ohlášení stavby, je třeba si také uvědomit, zda nemáte povinnost zanést takovou stavbu do katastru nemovitostí. V této otázce je zapotřebí rozlišovat jednu důležitou věc. A to je fakt, jestli se jedná o stavbu hlavní nebo vedlejší. Ta vedlejší tvoří víceméně příslušenství stavby hlavní a doplňuje užívání pozemku.
V souvislosti se zápisem stavby do katastru nemovitostí byste měli vycházet z platného zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí. Zjednodušeně řečeno, když jde o drobnou stavbu podle katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb., nemusíte řešit zápis do katastru nemovitostí. V opačném případě máte povinnost. A jak je taková drobná stavba definována?
- Její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2
- Může mít pouze jedno nadzemní podlaží
- Maximální výška je limitována hranicí 4,5 m
- Plní doplňkovou funkci k hlavní stavbě
V rámci této definice se můžete setkat ještě s druhou variantou těchto parametrů. Týká se to staveb sloužících pro zajištění provozu lesních školek a pozorování myslivosti. Tam je posunuta hranice zastavěné plochy na 30 m2 a její maximální výška může dosahovat 5 m. Pak má tato drobná stavba výjimku ze zápisu do katastru nemovitostí. Jen doplníme, že za drobnou stavbu dle katastrálního zákona není považována třeba garáž.
I zde se vyplatí v případě nejasností kontaktovat příslušný katastrální úřad, který vám obratem prozradí, zda konkrétní stavbu musíte zapsat na katastr nemovitostí či nikoliv.
Nejčastější otázky
Za jakých podmínek mohu postavit stavbu bez stavebního povolení a ohlášení stavby?
Tato otázka je složitější povahy. Přesto lze z definice stavebního zákona stanovit obecnou poučku. Stavbu bez složitého papírování můžete postavit v případě, že se jedná o objekt se zastavěnou plochou do 25 m2, s jedním nadzemním podlažím, maximální výškou 5 m a podsklepením do hloubky 3 m. Zároveň je třeba splnit minimální vzdálenost od sousedního pozemku a výstavbu na příslušném typu pozemku.
Co když postavím větší objekt, hrozí mi pokuta?
Ano, pokud nebudete respektovat stavební zákon, hrozí vám pochopitelně finanční postih. Na černou stavbu může stavební úřad přijít různými způsoby, třeba udáním od závistivého souseda. Pak se vystavujete sankcím v řádu desítek tisíc korun. Maximální hranice jsou 500 000 Kč při absenci územního rozhodnutí nebo souhlasu a 1 000 000 Kč při nevyřízeném stavebním povolení.
V tomto směru vám bude nápomocen zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí definující pojem drobné stavby, které nemusí být zapsány na katastru nemovitostí. Zásadní rozdíly jsou také mezi stavbami hlavními a vedlejšími. Pokud si nejste jisti, informujte se na příslušném katastru nemovitostí.
Potřebuji k této výstavbě projekt?