Rekonstrukce domu krok za krokem

Jestliže plánujete rekonstrukci rodinného domu a chcete se o ní dozvědět co možná nejvíce informací, začtěte se do následujících řádků. Prozradíme vám, jestli se kompletní rekonstrukce domu vůbec vyplatí a jak při ní postupovat. Zkrátka získáte všechny nezbytné informace od A až do Z.

Rekonstruovat či nerekonstruovat?

Na jednu z nejzásadnějších otázek je zapotřebí odpovědět hned v úvodu. Vyplatí se rekonstrukce venkovského domu nebo je lepší objekt zbourat a postavit nový? Obecně platí, že z finančního hlediska je výhodnější postavit dům nový.

Jenže, tak tomu nemusí být vždy. Do značné míry se to odvíjí také od technického stavu původního objektu. Ve prospěch rekonstrukce domu jistě hovoří několik neoddiskutovatelných faktů.

• Rekonstrukcí zachováte původní a jedinečnou atmosféru starého domu.
• Díky postupné rekonstrukci nemusíte do domu najednou investovat velkou finanční částku, jako do stavby nového objektu.
• Ve starém domě lze už po drobných úpravách bydlet.
• S rekonstrukcí vás nepotká omezení z pohledu zastavěnosti pozemku, jako tomu bývá u novostaveb.
• Starý dům navíc může navazovat na původní zástavbu, a to i z pohledu vzhledu.

Rekonstrukce svépomocí vs. rekonstrukce domu na klíč

Jestliže jste se rozhodli dát zelenou rekonstrukci obydlí, pak se nabízí další důležitá otázka. Pustíte se do této činnosti svépomocí nebo se raději obrátíte na profesionální firmu? Obě dvě řešení v sobě ukrývají klady i zápory. Ve prospěch rekonstrukce svépomocí hovoří následující:

• Oproti firmě můžete ušetřit nemalé množství finančních prostředků.
• Budete páni svého času i práce, takže jednotlivé fáze rekonstrukce domu můžete měnit.
• Vy sami budete garantem provedených úkonů a sami sobě budete dělat dohled nad jednotlivými činnostmi. Za kvalitu si zkrátka budete zodpovídat sami.

Na druhou stranu počítejte s tím, že totální rekonstrukce vás bude stát spoustu drahocenného času. A ten musíte mít, jinak stavbu asi nikdy nedokončíte. To platí také o dostatečném vybavení. Připravte se na to, že kvalita práce se bude odrážet od vašeho umu. Někdy se nevyhnete ani zdlouhavému studování pracovních procesů. Z toho logiky plynou výhody rekonstrukce na klíč.

• Firma má jasně daný harmonogram, takže dům bude zrekonstruován v dohodnutém termínu.
• Ušetříte spoustu času.
• Úkony jsou realizovány profesionály.

Za firmu si však budete muset připlatit. Podstatná je projektová dokumentace, jíž je třeba nechat vyhotovit pro stavební firmu. Úplně snadné není ani najít profesionální odborníky v tomto oboru, u nichž se můžete spolehnout na kvalitu výsledné práce. Než se tedy pustíte do rekonstrukce kamenného domu či jiného, je zapotřebí zvážit tyto klady a zápory.

Stavební povolení a rekonstrukce starého domu

Ještě, než se pustíte do samotných prací v rámci rekonstrukce krok za krokem, je nezbytné zaměřit se na administrativu. Modernizace obydlí, to bohužel nejsou jenom stavební práce, ale také úřední šiml. Je pravdou, že spoustu drobných oprav je možné v dnešní době realizovat bez toho, aniž byste je hlásili na příslušný stavební úřad.

Pak jsou tu ale úpravy, které podléhají ohlášení. Obecně lze říci, že když začnete zasahovat do nosných konstrukcí nebo vás čekají složitější rekonstrukce, změna dispozic, umístění oken a podobné úkony, budete muset navštívit stavební úřad. Z pohledu administrativy se rozlišuje papírově nenáročné ohlášení stavby a trochu složitější stavební povolení. O tom, kdy je zapotřebí to či ono vypovídá stavební zákon.

• Ohlášení stavby se týká úprav dle § 103 stavebního zákona.
• Na stavební povolení se vztahují práce dle § 104 stavebního zákona.

V rámci vyřizování administrativních náležitostí u kompletní rekonstrukce domu je vhodné znát pár důležitých věcí.

• Vedle žádosti předkládáte úřadu potřebnou dokumentaci prováděných změn.
• Výjimkou není ani souhlas sousedů, jichž se rekonstrukce rodinného domu dotkne.
• Stavební úřad při kladném vyřízení žádosti vydá do třiceti dnů souhlas s provedením ohlášené stavby.

Harmonogram prací při rekonstrukci domu

Aby vámi plánované předělávky rodinného bydlení proběhly bez komplikací, je třeba zaměřit se na harmonogram rekonstrukce domu. Právě ten vám do značné míry nastíní postup prací, které je zapotřebí realizovat ve správném sledu.

Dobrý plán je totiž polovinou úspěchu. A jenom málokdo by chtěl kvůli špatnému harmonogramu cokoliv předělávat a upravovat. Špatné rozhodnutí jen prodražujte modernizaci obydlí. Zde je základní harmonogram rekonstrukce domu.

• Přípravné a bourací práce.
• Odizolování domu.
• Rekonstrukce střechy a výměna oken.
• Elektroinstalace, vodoinstalace a topení.
• Zednické a obkladačské práce.
• Malování.
• Podlahová krytina.
• Zárubně, nové dveře a ostatní interiérové prvky.
• Zateplování rodinného domu a fasáda.

Jednotlivé kroky v následujících řádcích trochu více rozvedeme, abyste věděli, na co nezapomínat. Počítejte také s tím, že celá přestavba domu si vyžádá patřičný čas, a to v závislosti na rozsahu konkrétních prací.

Přípravné a bourací práce

Rekonstrukce starého domu samozřejmě začíná přípravnými pracemi. Na počátku všeho byste se měli zbavit nepotřebných věcí. Vykliďte všechno harampádí, odvezte starý nábytek a pusťte se do bourání. Rekonstrukce svépomocí musí být zahájena podle předem navrženého plánu.

Jestliže mají zmizet staré příčky a vzniknout místo nich nové, vše zbourejte hned na počátku, ať můžete odstranit nepotřebnou suť a neplete se na vám na stavbě. Kromě toho se vám hodí i pár dalších rad.

• Zabezpečte stavbu, aby se na ní nedostal někdo nepovolaný a nedošlo k úrazu.
• Pro likvidaci odpadu využijte možnosti pronájmu kontejnerů až k domu.
• V rámci bouracích prací vsaďte na cenově dostupný pronájem odpovídající techniky. Méně se nadřete a práce vám půjde rychleji od ruky.

Kompletní rekonstrukce domu vyžaduje také dostatek místa, takže si kolem objektu vytvořte prostor pro uskladnění materiálu. Ve výsledku můžete rekonstrukci objektu spojit i s revitalizací přilehlé zahrady a okolí, z níž se na čas s největší pravděpodobností stane skladiště.

Odizolování domu

Pokud chcete přestavbu domu provést opravdu z gruntu a očekáváte kvalitní výsledek v rámci stavu před a po, začněte odizolováním starého domu. Suchý dům a suché podloží je základem úspěchu a dlouhé životnosti do budoucna. Nejprve zjistěte původní stav izolace a poté se pusťte do příslušných prací.

• V první fázi odveďte srážkové vody pryč od domu.
• Kolem základů objektu by měly vzniknout drenáže.
• Pokud dům nemá žádnou izolaci, je zapotřebí jej „podříznout“, popřípadě zvolit jiný způsob odizolování, například v podobě chemické injektáže.
• Jestliže není odizolována podlaha v domě, musíte ji odstranit.
• Pak je zapotřebí udělat nové betonové podlahy a provést řádnou izolaci, například prostřednictvím asfaltové izolace.
• Teprve pak přichází na přetřes tepelná izolace a podlahy, ať už v podobě betonu nebo anhydritu.

V momentě, kdy máte kompletně odizolovaný rodinný dům, můžete se pustit do dalších činností.

Rekonstrukce střechy a výměna oken

Když už jste se zbavili podzemní vlhkosti v domě, je zapotřebí postarat se také o to, aby vám do nemovitosti nezatékalo vrchem. Jednou z důležitých fází totální rekonstrukce je i výměna střechy. V závislosti na typu střechy, kvalitě původních kroků a trámů či celkové nosnosti volte odpovídající střešní krytinu. Možností výběru máte více než dost.

• Betonová střešní taška.
• Pálená střešní taška.
• Plechová střešní krytina.
• Šindelová krytina.
• Speciální solární tašky.
• Hliníková střešní krytina.

Staré domy jsou obvykle opatřeny starými okny, které je třeba v rámci rekonstrukce také vyměnit. Nejčastěji se používají plastová, dřevěná a hliníková okna. Nové za každou cenu nemusí znamenat moderní.

Pořídit můžete i retro okna jen s lepšími technickými parametry. Chcete-li docílit prvotřídních tepelněizolačních vlastností, zapomeňte na dvojsklo a vsaďte na trojsklo. Vedle profilu okna, počtu komor a zasklení přihlížejte primárně k propustnosti tepla udávané hodnotou Uw. Čím menší tento údaj bude, tím lépe.

Součinitel prostupu tepla – co to je a jak se počítá

Elektroinstalace, vodoinstalace a topení

V další fázi vás bude čekat stále „hrubá“ práce. Měli byste se pustit do elektroinstalace a vodoinstalace. V tento moment musíte přesně vědět, kde chcete mít jaké spotřebiče a jak bude situována nová kuchyň a koupelna. Vzhledem k tomu, že se elektroinstalace a rozvody vody zasekávají, případná změna v budoucnu už není možná, popřípadě ne příliš jednoduchá. V rámci elektroinstalace počítejte s umístěním následujícího:

• Zásuvky.
• Vypínače.
• Pohybová čidla.
• Přívod 380 V například do kuchyně na indukční desku.

Pod pojmem vodoinstalace si představte úplně všechno, co nějakým způsobem souvisí s vodou. Jsou to tedy nejenom nové rozvody vody, ale také ty odpadní. Dále se můžete zaměřit na potrubí pro klimatizaci, rekuperaci vzduchu a podobně.

Důkladně si promyslete i způsob vytápění v nově zrekonstruovaném rodinném domě. Není žádnou výjimkou nahrazení stávajícího řešení tím novým, jen je třeba myslet na příslušné rozvody. A jaké se nabízí způsoby vytápění?

• Elektrický nebo plynový kotel.
• Vytápění tepelným čerpadlem.
• Peletový kotel nebo krb na tuhá paliva.

S vhodně zvoleným zdrojem tepla je nutné uvažovat také o jeho případném šíření v domě. Alternativou radiátorů je podlahové topení, s nímž počítejte už v druhé fázi rekonstrukce, kdy budete provádět odizolování a vylévání nových podlah. Podlahové topení může být teplovodní, ale i elektrické.

Zednické a obkladačské práce

Nyní přichází na přetřes zednické práce, které představují v podstatě poslední fázi „hrubých“ prací. V první řadě odstraňte všechny staré omítky ve špatném stavu. Mnohdy nemá cenu cílit na jakékoliv kompromisy.

Jestliže v budoucnu nechcete mít problémy se starou a odlupující se omítkou, musí dolů ze zdi. I když cena rekonstrukce domu za m³ může trochu narůst. Hrubé omítky pochopitelně nejsou finálním povrchem. Tím se stávají až štuky.

Se zednickými pracemi souvisí i ty obkladačské. Jedná se především o koupelny, sociální zařízení, kuchyně, ale také balkony a terasy. V rámci obkladačských prací si připravte následující produkty.

• Penetrace.
• Hydroizolace do koupelen.
• Lepidlo pro obklady a dlažbu.
• Spárovací hmoty a silikony.

Souběžně s obkladačskými pracemi je třeba provést i usazení sanitární techniky. Typickým příkladem jsou sprchové kouty, vany, toalety a jiné výrobky tohoto typu.

Malování

V okamžiku, kdy máte hotové omítky a obkladačské práce, je čas vrhnout se na malování. Právě po něm bude rekonstrukce domu působit ucelenějším dojmem a budete si připadat, že už máte téměř hotovo. Také v případě malby se nabízí odlišné možnosti.

• Vápenná malba.
• Klihová malba.
• Disperzní malba.
• Dekorativní malba.
• Latexová malba.

Pokud zvolíte klasikou malbu, nezapomeňte podklad důkladně napenetrovat. Dojde totiž k jeho sjednocení a menší savosti malby. Díky tomu můžete ve výsledku ušetřit peníze nejenom za barvu, ale bude se vám i lépe malovat.

V případě malování by měla padnout zmínka také o dalších možnostech zdobení stěn interiérů. Typickým příkladem jsou nejrůznější tapety. V kurzu jsou i betonové stěrky, které vznikají ze dvou vrstev natažené stěrky a vrchní vrstvy lazury. Výsledkem je pak snadno omyvatelný povrch dokonale imitující beton.

Podlahová krytina

Když už budete mít stěny hotové a nebudete v domě dělat nepořádek, je nejvyšší čas vrhnout se na pokládku podlahové krytiny. Myslete na to, že podlaha je investicí na hodně dlouhou dobu, takže zohledněte nejenom výsledný vzhled materiálu, ale také jeho vlastnosti, následnou údržbu, stálobarevnost a podobně.

Cena rekonstrukce domu se pochopitelně bude lišit podle toho, jaké podlahové krytině dáte přednost. Třeba takové masivní dřevo má dlouhou životnost, lze jej v budoucnu přebrousit, přelakovat a pyšní se dobrými zvukově izolačními vlastnostmi. Na druhou stranu dřevo je finančně nákladnější, může prasknout a je spojeno s náročnější údržbou. A co taková laminátová podlaha?

• Snadno se udržuje a je ideální pro podlahové topení.
• K dispozici je přemíra dekorů.
• Výhodou je snadná montáž a vyšší odolnost.
• Nevýhodou pak citlivost na vyšší vlhkost a horní zvukově izolační vlastnosti.
• Poškozené lamely zároveň nelze renovovat.

Oblíbenou alternativou jsou vinylové podlahy, které přináší od každého něco. Dále můžete využít levné PVC nebo koberce. Ty ovšem nejsou ideální volbou pro ty, kdo trpí alergiemi, zároveň se hůře udržují.

V mnoha prostorách zrekonstruovaného domu můžete vsadit i na keramickou dlažbu, která je nehořlavá, snadno se udržuje a je cenově přijatelná. Dlažbu je však díky studenému povrchu vhodné kombinovat s podlahovým vytápěním.

Zárubně, nové dveře a ostatní interiérové prvky

V rámci interiérů vás po pokládce podlahové krytiny čeká v podstatě poslední fáze. Je třeba doinstalovat několik důležitých interiérových prvků. Jedním z nich jsou bezpochyby nové zárubně a dveře. Pokud v tomto směru zvolíte prověřenou klasiku, montáž bude velice snadná.

Nejprve do otvoru ve zdi vložíte jednu část zárubní, srovnáte s pomocí rozpěrek, umísíte dva milimetry nad podlahou a přilepíte s pomocí nízkoroztažné pěny. Pak zasunete druhou část zárubní. Kdybyste uvažovali o zasouvacích dveřích do pouzdra, myslete na to už během přípravných a bouracích prací, kdy je třeba pouzdro zazdít do stěny. Alternativou jsou posuvné dveře podél zdi.

V této fázi můžete zároveň doinstalovat zbytek interiérových prvků, mezi které obvykle patří kuchyňské linky se zapojením spotřebičů, ale také vestavěné skříně a podobně. Tím pro vás rekonstrukce interiérů končí, samozřejmě v závislosti na tom, co jste si naplánovali.

Zateplování rodinného domu a fasáda

Projekt rekonstrukce domu ovšem nekončí jen v rámci interiérů. Pokud se rozhodnete dotáhnout tuto práci až do samotného konce, čeká vás ještě fasáda domu. S volbou nových oken a vhodné izolace podlahy se nabízí ještě jedno praktické řešení. A tím je zateplení fasády.

Tento krok se jistě pozitivním způsobem promítne v budoucích výdajích za energie. I když se cena rekonstrukce domu navýší, z dlouhodobého hlediska se rozhodně vyplatí. V tomto směru se nabízí dva způsoby zateplení.

• Kontaktní zateplení fasády.
• Zateplení provětrané fasády.

První ze zmíněných variant je určitě cenově dostupnější a využívá se daleko častěji. Ke kontaktnímu zateplení fasády můžete zvolit jeden ze dvou používaných materiálů. Je to zateplovací polystyren nebo minerální vata.

Zateplení fasády – polystyren nebo vata? Návod na zateplení svépomocí

V její prospěch hovoří například lepší tepelně izolační vlastnosti a protipožární odolnost. Na druhou stranu se hůře opracovává. Polystyren je naopak cenově dostupnější. Co se týče montáže, základem jsou soklové lišty. Desky jsou lepeny na terče a kotveny za pomoci talířových hmoždinek.

Podstatnou volbou je také typ vrchní fasády. V tomto směru můžete vybírat ze tří nejpoužívanějších variant.

• Akrylátová fasáda.
• Silikátová fasáda.
• Silikonová fasáda.

Akrylátová fasáda je nejlevnější a hodí se pro zateplení polystyrenem. Má ovšem trochu horší paropropustnost a voděodolnost. S tím se pojí i kratší životnost. Zlatou střední cestu představuje silikátová omítka. Tím nejlepším řešením je silikonová omítka s dvojnásobnou životností oproti akrylátu. Skvělé vlastnosti se pojí s použitím jak pro polystyren, tak pro minerální vatu.

Jak ušetřit při rekonstrukci domu?

Kompletní rekonstrukce domu je bezpochyby nákladnou záležitostí, o tom není žádných pochyb. Možná právě proto se vyplatí přemýšlet o tom, kde by se dalo ušetřit. Jednou z možností jsou bezpochyby dotace na rekonstrukci domu.

Stát vypisuje nejrůznější dotační programy, které se týkají především stavby pasivních objektů, zateplování, výměny oken, ale také alternativních zdrojů energie. V tomto případě lze ušetřit, což mnohdy prozradí i kalkulačka rekonstrukce domu.

Vedle dotací můžete ušetřit i na tom, jakým způsobem přistoupíte k samotné rekonstrukci. Uspořit lze třeba na použité technologii určené k vytápění. Vhodné je vydat se jednou cestou a nekombinovat dvě technická řešení dohromady. A v podobné duchu by šlo pokračovat.

• Pokud to není nutné, snažte se zachovat nosné konstrukce.
• Opravdu potřebujete přístavbu? Tu lze z pohledu následného zateplování a ostatních stavebních prací vnímat pomalu jako další malý dům.
• Snažte se zachovat otvor pro schodiště na původním místě. Přesuny jinam se mohou prodražit. Čím více otvorů v nemovitosti zachováte, tím bude rekonstrukce levnější.
• Vysoké stropy sice vypadají pěkně, ale z pohledu vytápění je někdy lepší instalovat podhled a vytápět menší prostor.

Obecně ale platí, že čím více peněz budete do kompletní rekonstrukce domu investovat na začátku, tím více snížíte následné provozní náklady. Důkazem toho je celkové zateplení a podobně. Zároveň se nevyplatí šetřit na některých stavebních materiálech promítajících se do delší životnosti stavby a prováděných prací.

Cena rekonstrukce domu

Porovnání ceny rekonstrukce starého domu a výstavby novostavby je poměrně složitou záležitostí, protože jak asi každý správně tuší, jde o individuální záležitost. Přesto se lze dopracovat k jistému orientačnímu srovnání.

Když vezmete v potaz například novostavbu o velikosti 100 m², její pořizovací cena se může pohybovat kolem 3,5 milionů korun. Pokud se pustíte do rekonstrukce starého domu o stejné velikosti, budou cenové náklady vypadat takto:

• Předpokládané výdaje ve výši 75 % novostavby.
• Další finanční rezerva ve výši alespoň 20 %.

Nutno podotknout, že přestavba starého domu je poměrně nevyzpytatelnou záležitostí, při níž můžete narazit na nové a nové problémy. Proto je lepší počítat až s dvacetiprocentními vícenáklady. V ten moment se může cena rekonstrukce domu vyšplhat až na cenu nového domu. Tyto výdaje pochopitelně ovlivňuje i trend zdražování ve stavebnictví a mnoho dalších faktorů.

Tipy, na co si dát pozor

Při rekonstrukci starého domu si dejte pozor především na vlhkost, která je v takových objektech v podstatě všudypřítomná a představuje největšího strašáka do budoucna. Právě její kompletní odstranění by mělo být vaší hlavní prioritou.

Jestliže si nejste jisti svým záměrem z pohledu rekonstrukce domu, nebojte se oslovit statika nebo technického stavebního konzultanta. I když se pustíte do rekonstrukce svépomocí, budete mít jistotu, že se vaše počínání bude ubírat tím správným směrem.

Pokud nevynikáte v některých oborech, nemusíte hned celou rekonstrukci zadávat firmě. Oslovte řemeslníky jen na ty práce, které vám nejdou a jsou na vás příliš odborné. Zbytek si udělejte sami. I tak můžete ušetřit. A podobných tipů je více než dost.

• V průběhu celé rekonstrukce neustále větrejte.
• Výměnu oken si naplánujte dříve, než dojde k zateplení fasády.
• Mnohdy je lepší se místo částečné rekonstrukce pustit rovnou do kompletní rekonstrukce. Rozhodně se nesnažte vyhnout rozvodům, které vás mohou v budoucnu nemile překvapit.
• Změna stávajícího způsobu vytápění vám může ušetřit peníze do budoucna.

Nejčastější otázky